- Gute Nachricht: Der BMF-Referentenentwurf wurde entschärft – nutzen Sie jetzt Ihre bestehenden steuerlichen Vorteile.
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Geringere Steuerlast durch
ein Restnutzungsdauer
Gutachten
In Deutschland werden Immobilien steuerlich meist pauschal über 50 Jahre abgeschrieben – das entspricht einer jährlichen Abschreibung von nur 2 %. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten von EVALIO kann diese Nutzungsdauer individuell und rechtssicher verkürzt werden. Dadurch lassen sich die jährlichen Abschreibungen deutlich erhöhen – oft mit erheblichen Steuerersparnissen und einem spürbar besseren Cashflow.
Ihre Vorteile auf einen Blick
Qualifizierte Sachverständige
Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DAkkS)
Hohe Anerkennungsquote
100% Akzeptanz bei Finanzämtern
Schnelle Bearbeitung
Gutachten innerhalb von wenigen Tagen
100% Geld-zurück-Garantie
volle Erstattung bei Nichtanerkennung durch das Finanzamt
Steuerlich absetzbar
Die Kosten für das Gutachten können steuerlich geltend gemacht werden.
So funktioniert's
In Deutschland werden die meisten Immobilien steuerlich pauschal über 50 Jahre abgeschrieben. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten von EVALIO nutzen Sie dieses steuerliche Potenzial optimal.
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Kostenlose Ersteinschätzung starten
Mit nur wenigen Angaben prüfen wir kostenlos, ob eine verkürzte Restnutzungsdauer für Ihre Immobilie steuerliche Vorteile bietet.
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Kostenlose Ersteinschätzung
- Kostenlos & unverbindlich
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- Keine Registrierung nötig
Rechtsgrundlage
In Deutschland regelt § 7 Abs. 4 EStG die steuerliche Abschreibung von Gebäuden. Danach erfolgt die Absetzung für Abnutzung (AfA) grundsätzlich über eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren bei Wohngebäuden, was einer jährlichen Abschreibung von 2 % entspricht.
Der Gesetzgeber räumt Eigentümern jedoch ausdrücklich die Möglichkeit ein, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, wenn diese begründbar ist.
Dieses Wahlrecht eröffnet die Chance, die Abschreibungsdauer individuell zu verkürzen – und dadurch die jährliche steuerliche Belastung deutlich zu senken.
Aktuelle Rechtslage
Die Voraussetzungen für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer wurden im BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 konkretisiert.
Demnach müssen Gutachten nachvollziehbar darlegen, weshalb die wirtschaftliche oder technische Restnutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die pauschal angesetzten 50 Jahre.
Entscheidend ist, dass der Zweck des Gutachtens – der Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer – klar erkennbar ist und die wesentlichen Einflussfaktoren wie Bauweise, Alter, Instandhaltungszustand, Modernisierungen und zukünftige wirtschaftliche Verwendbarkeit berücksichtigt werden.
Anerkannt werden in der Regel Gutachten, die von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DAkkS) zertifizierten Sachverständigen erstellt wurden.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat das Wahlrecht der Steuerpflichtigen mehrfach bestätigt.
Ein Nachweis kann demnach auf verschiedene Weise erfolgen, solange die zugrunde liegende Methode sachgerecht und das Ergebnis nachvollziehbar ist.
Auch eine auf wirtschaftliche Erwägungen gestützte Verkürzung der Nutzungsdauer ist zulässig, sofern sie fachlich begründet und plausibel dargelegt wird.
Geplante Verschärfungen gestrichen – was jetzt gilt
Das Bundesfinanzministerium hatte im August 2025 umfangreiche Änderungen in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV-neu) vorgesehen. Diese hätten die Erstellung und Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten erheblich eingeschränkt. Vorgesehen waren unter anderem:
- verpflichtende Vor-Ort-Besichtigungen durch den Gutachter,
- eine Beschränkung auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige,
- strengere Dokumentations- und Nachweispflichten,
- eine Einschränkung alternativer Bewertungsmethoden.
Diese Änderungen sollten ursprünglich in die EStDV aufgenommen werden. Allerdings wurden sämtliche Passagen in der final verabschiedeten Fassung vollständig gestrichen.
Offizielle Entscheidung: Keine Verschärfung – Rechtslage bleibt unverändert
Mit der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen vom 05.11.2025 hat das Bundesfinanzministerium alle geplanten Einschränkungen verworfen.
Die endgültige Fassung enthält keine Regelungen mehr, die Restnutzungsdauergutachten betreffen.
Damit gilt ausdrücklich weiterhin:
✔ Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bleiben uneingeschränkt zulässig.
✔ nach DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierte Sachverständige dürfen weiterhin RND-Gutachten erstellen.
✔ Eine verpflichtende Vor-Ort-Besichtigung gibt es nicht.
✔ Die offene Nachweismethodik bleibt vollständig erhalten.
✔ Bestehende Abschreibungsmodelle können weiterhin genutzt werden.
Warum jetzt handeln dennoch sinnvoll ist
Auch wenn der Referentenentwurf entschärft wurde, gilt:
- steuerliche Spielräume können jederzeit wieder Gegenstand politischer Diskussionen werden,
- Gesetzesinitiativen können in der Zukunft erneut aufgegriffen werden,
- wer jetzt optimiert, sichert sich die geltenden Rahmenbedingungen langfristig ab.
Ein Restnutzungsdauergutachten lohnt sich daher weiterhin – nutzen Sie die aktuellen Möglichkeiten, solange die rechtlichen Spielräume unverändert bestehen.
Zusammenfassung
Grundlage für verkürzte Abschreibungszeiträume ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer erfolgt in der Regel über ein qualifiziertes Gutachten.
Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 legt die Anforderungen an solche Gutachten verbindlich fest.
Die BFH-Rechtsprechung bestätigt das Wahlrecht der Steuerpflichtigen.
Der geplante Referentenentwurf des BMF wurde nicht beschlossen. Dennoch können Gesetzesinitiativen in der Zukunft erneut aufgegriffen werden.
Bis dahin gilt die aktuelle Rechtslage – verkürzte Nutzungsdauern können weiterhin rechtssicher nachgewiesen und steuerlich geltend gemacht werden.
Über uns
EVALIO ist ein auf Immobilienbewertung spezialisiertes Sachverständigenbüro. Wir erstellen unabhängige und rechtssichere Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Institutionen – bundesweit und nach höchsten Qualitätsstandards. Unser Leistungsspektrum umfasst Verkehrswertgutachten, Markt- und Beleihungswertermittlungen, Gutachten zur Restnutzungsdauer sowie zur Kaufpreisaufteilung.
Unsere Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DAkkS) zertifiziert und verfügen über HypZert- sowie MRICS-Qualifikationen. Dadurch sind unsere Gutachten sowohl für steuerliche Zwecke als auch bei Banken und Behörden anerkannt.
Wir legen Wert auf nachvollziehbare, realitätsnahe Bewertungen und transparente Kommunikation. Unser Anspruch ist es, Eigentümer, Investoren, Immobilienmakler, Hausverwalter und Steuerberater mit präzisen, rechtssicheren Gutachten zu unterstützen.
Sachverständiger für Immobilienbewertung
- Martin W. Halm MRICS, HypZert (F)
- Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DAkkS)
- Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Bisher wurden 100 % unserer Gutachten von den Finanzämtern anerkannt.
Das sagen unsere Kunden
Bisherige Anerkennungsquote bei deutschen Finanzämtern
Jahre Erfahrung in der
Immobilienbewertung
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet die Restnutzungsdauer einer Immobilie?
Die Restnutzungsdauer bzw. Nutzungsdauer beschreibt die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie wird gemäß § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und bildet eine wichtige Grundlage für die steuerliche Abschreibung (AfA).
Die voraussichtliche Nutzungsdauer betrifft die Zukunft, sodass sie nur durch Schätzung ermittelt werden kann, wobei es hierzu unterschiedliche Verfahren gibt und Erfahrungswerte zu berücksichtigen sind.
Grundsätzlich ergibt sie sich aus der Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeart abzüglich des tatsächlichen Gebäudealters.
Wesentliche Modernisierungen oder Sanierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, während unterlassene Instandhaltungen oder Bauschäden sie verkürzen. Dabei werden u. a. Baujahr, Gebäudestandard, technischer Zustand, energetische Qualität sowie rechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigt.
Ein Gutachten kann nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die pauschal angesetzte gesetzliche Nutzungsdauer – wodurch sich der AfA-Satz erhöht und die jährliche Steuerersparnis steigt.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Ob sich ein Restnutzungsdauergutachten lohnt, hängt vor allem vom Baujahr und Zustand der Immobilie ab. Besonders interessant ist es für Eigentümer vermieteter Gebäude, die älter als 30 Jahre (Wohngebäude) bzw. 10–20 Jahre (Gewerbeimmobilien) sind und in den letzten 20 Jahren nicht kernsaniert oder umfassend modernisiert wurden.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Übersicht: Gesetzliche AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG
| Gebäudetyp / Nutzung | Baujahr / Fertigstellung | AfA-Satz (p.a.) | Abschreibungsdauer | Rechtsgrundlage / Hinweise |
|---|---|---|---|---|
| Wohngebäude | vor 1925 fertiggestellt |
2,50% | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 c EStG |
| 1925–2022 fertiggestellt |
2% | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 b EStG | |
| ab 2023 fertiggestellt |
3% | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 a EStG | |
| Gewerbegebäude | vor 1925 fertiggestellt |
2,50% | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 c EStG |
| 1925–1985 fertiggestellt |
2% | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 b EStG | |
| Bauantrag ab 31.03.1985 |
3% | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG | |
| eigengenutzte Wohngebäude |
beliebig | – | – | Keine AfA, da keine Einkunftserzielung |
Da die gesetzlichen Abschreibungszeiträume oft nicht der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechen, eröffnet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachzuweisen.
Gemäß dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 kann dieser Nachweis in der Regel durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DAkkS-akkreditierten) Sachverständigen erbracht werden. Dies ermöglicht eine Erhöhung des AfA-Satzes und in der Folge eine deutliche Steuerersparnis.
Wie viel kostet ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?
Das Honorar ist abhängig von der Objektart, der Größe sowie davon, ob und welche Art der Besichtigung gewünscht ist. Eine Übersicht finden Sie in der folgenden Tabelle:
| Gebäudetyp | Einheiten | Wohn-/Nutzfläche | Preis (inkl. MwSt.) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung / Einfamilienhaus | 1 | beliebig | 949 € |
| Zwei-/Dreifamilienhaus | 2 bis 3 | beliebig | 999 € |
| Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus (gewerblicher Anteil < 20%) |
4 bis 10 | beliebig | 1.049 € |
| Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus (gewerblicher Anteil < 20%) |
> 10 | beliebig | auf Anfrage |
| Gewerbeimmobilien oder Wohn- und Geschäftshäuser (gewerblicher Anteil > 20%) |
– | beliebig | auf Anfrage |
Besichtigungsvarianten:
- Ohne Besichtigung → + 0 €
- Online-Besichtigung (z. B. per Video) → + 50 €
- Vor-Ort-Besichtigung → + 350 €*
*Die Pauschale von 350 € gilt für Objekte im Umkreis von 150 km um Augsburg. Für weiter entfernte Besichtigungen fallen zusätzliche Fahrtkosten in Höhe von 0,50 €/km (einfache Strecke) an.
Wir empfehlen grundsätzlich eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung, da diese die höchste Anerkennungswahrscheinlichkeit beim Finanzamt bietet. In den meisten Fällen amortisieren sich die Kosten für das Gutachten bereits im ersten Jahr durch die steuerliche Mehrabschreibung.
Gibt es Rabatte bei mehreren Gutachten?
Bei mehreren zu beauftragenden Gutachten kann ein individueller Preisnachlass vereinbart werden – bitte kontaktieren Sie uns hierzu direkt.
Wann muss das Gutachten bezahlt werden?
Die Rechnung erhalten Sie erst zusammen mit dem Gutachten, eine Vorkasse ist nicht erforderlich.
Unsere Buchhaltung stellt das Gutachten nach etwa vier Wochen ab Beauftragung in Rechnung, sofern bis dahin keine vollständigen Unterlagen vorliegen.
Selbstverständlich bearbeiten wir Ihr Gutachten weiter, sobald uns die fehlenden Unterlagen nachgereicht werden.
Wie läuft die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens ab und wie lange dauert sie?
Ablauf in 5 Schritten:
- Kostenlose Ersteinschätzung – Sie geben Basisdaten an (Baujahr, Objektart, Modernisierungen).
- Auftragsbestätigung – Nach positiver Einschätzung erhalten Sie eine Unterlagenliste.
- Terminvereinbarung & Besichtigung – Online oder Vor Ort (30–45 Min.).
- Gutachtenerstellung – Entwurf in 14 Tagen, finale Version nach Freigabe.
- Gutachten einreichen – Gutachten beim Finanzamt einreichen und Steuern sparen.
Warum ist eine persönliche Objektbesichtigung beim Gutachten wichtig?
Eine persönliche Besichtigung ermöglicht eine präzisere Einschätzung des Gebäudezustands, da Modernisierungen, Bauzustand und Instandhaltungsgrad direkt vor Ort beurteilt werden können.
Zudem wird eine Vor-Ort-Besichtigung von immer mehr Finanzämtern gefordert, um die tatsächliche Restnutzungsdauer nachvollziehbar darzulegen.
Wir empfehlen daher grundsätzlich eine persönliche Besichtigung, um die höchste Anerkennungschance und das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.
Welche Unterlagen werden benötigt und was, wenn Angaben fehlen?
Für die Erstellung des Gutachtens benötigen wir in der Regel:
- Grundrisse (Exposé oder Aufteilungsplan)
- Energieausweis (falls vorhanden)
- Mitteilung über bekannte Schäden / Defekte
- Fotos (bei keiner Besichtigung): Außenansicht, Innenräume, Dach, Heizung etc.
Wenn nicht alle Unterlagen vorliegen, ist das kein Problem.
Wir prüfen Ihre Angaben und melden uns, falls etwas fehlt. Unvollständige Angaben können meist durch Plausibilitätsprüfungen ergänzt werden.
Ein Gutachten wird nicht erstellt, solange die notwendigen Daten fehlen – Ihnen entstehen dabei keine Kosten.
Welche Qualifikationen braucht der Sachverständige für Restnutzungsdauergutachten?
Anerkannt werden in der Regel Gutachten, die von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DAkkS) zertifizierten Sachverständigen erstellt wurden.
Wird das Restnutzungsdauergutachten vom Finanzamt anerkannt?
Ja. Unsere Gutachten entsprechen den Vorgaben des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 und werden in der Regel von den Finanzämtern anerkannt.
Bei Rückfragen des Finanzamts unterstützen wir Sie selbstverständlich direkt.
Wie lange ist ein Restnutzungsdauergutachten gültig?
Gutachten behalten ihre Gültigkeit, solange sich der bauliche Zustand der Immobilie nicht wesentlich verändert.
Wird das Gebäude später saniert oder umfassend modernisiert, kann ein neues Gutachten erforderlich sein.
Kann ich die verkürzte Abschreibungsdauer auch nachträglich geltend machen?
Ja, eine rückwirkende Geltendmachung ist grundsätzlich möglich, solange der Steuerbescheid des betreffenden Jahres noch änderbar ist.
Kann ich auch bei einer geerbten Immobilie eine AfA geltend machen?
Ja. Auch bei geerbten Immobilien kann eine AfA geltend gemacht werden – maßgeblich ist hierbei der anteilige Gebäudewert aus dem Erbfall.
Warum kann nur der Gebäudewert abgeschrieben werden?
Der Grund liegt darin, dass Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen. Daher ist ausschließlich der Gebäudewert (ohne Grundstücksanteil) abschreibungsfähig.
Was ist eine Kaufpreisaufteilung?
Eine Kaufpreisaufteilung trennt den Gesamtpreis einer Immobilie in Gebäude- und Grundstücksanteil.
Eine professionelle Aufteilung ist wichtig, da nur der Gebäudewert abgeschrieben werden darf.
Ja – EVALIO bietet auch Kaufpreisaufteilungsgutachten an.
Stimmt es, dass die verkürzte Restnutzungsdauer abgeschafft werden soll?
Aktuell nicht.
Der geplante BMF-Referentenentwurf 2025 sieht jedoch strengere Anforderungen vor.
Bis dahin gelten die bisherigen Regelungen, sodass eine verkürzte Nutzungsdauer weiterhin steuerlich anerkannt werden kann.
Erstellt EVALIO auch Verkehrswertgutachten?
Ja. Neben Restnutzungsdauergutachten bietet EVALIO auch Verkehrswertgutachten, Markt- und Beleihungswertermittlungen sowie Gutachten zur Kaufpreisaufteilung an.
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